Handreiking - Het Geld

Het gaat al snel over vele miljoenen. De rekeningen moeten betaald, en de risico's afgedekt. Hoe doe je dat?


Wat kost dat nou?

De stichtingskosten van De Kersentuin bedroegen € 14,1 miljoen, voor 94 huizen, een projecthuis (€ 400.000) en een parkeergarage (€ 1 miljoen).

Er werden 9 verschillende typen koopwoningen gebouwd. De verkoopprijzen van de 66 koopwoningen lagen tussen de € 181.000 en de € 293.000 (exclusief aanvullende opties). Hiermee is het de Kersentuin gelukt om voor een marktconforme prijs betere duurzamere woningen te realiseren.

De kosten van de parkeergarage zijn verdeeld via een opslag per woning (het zogeheten 'parkeersteentje' van ruim € 1000 waarmee ieder huishouden zou bijdragen aan een autoluwe wijk) en verkoop (zo'n € 12.000 aan stichtingskosten per parkeerplaats). De woningbouwcorporatie is eigenaar van 15 parkeerplaatsen, die worden door De Kersentuin gehuurd.

(Alle bedragen: prijspeil januari 2002)

Wat bepaalt de kosten?

De belangrijkste factoren die de kosten van zo'n project bepalen zijn:
  • omvang van de woningen (278 - 680 m3) en gebruiksoppervlak (78 - 189 m2);
  • omvang van de tuinen;
  • verhouding koop/huur (66 koop, 28 huur, deze verhouding werd voorgeschreven door de gemeente);
  • stapeling (stapelen was nodig om ruimte voor groen te maken, maar stapelen is wel duur);
  • duurzaamheid, zoals bijvoorbeeld energiebesparende maatregelen. Bij de Kersentuin hebben de kopers duurzaamheidsmaatregelen van de huurwoningen bekostigd via een 'vereveningsbijdrage'. Van de kosten van de duurzaamheidsmaatregelen is geen schatting bekend;
  • parkeervoorzieningen;
  • zelf doen of uitbesteden. In principe is particulier opdrachtgeverschap goedkoper dan een huis 'van de plank' kopen. Je bespaart immers overheadkosten en winstopslag van de projectontwikkelaar. Het uitgangspunt van De Kersentuin was: dan kunnen we meer doen of een betere kwaliteit realiseren voor hetzelfde geld, zoals duurzaamheidsmaatregelen, een projecthuis, een parkeergarage en de tuininrichting. Het doel is nooit geweest om goedkoper te bouwen.

FinanciŽle achtervang: waarom en hoe?

Kosten worden betaald uit de verkoop van de woningen. Maar je kunt alleen verkopen wat af is. En de kosten van plannen, ontwerpen en bouwen komen eerst. Bij de bank aankloppen heeft weinig zin; als er geen zekerheid is over de verkoopbaarheid van de woningen, krijg je geen commerciŽle lening. Dus er is een partij nodig die voorfinanciert: een projectontwikkelaar of een woningcorporatie.

Bij De Kersentuin werd het een woningcorporatie. Aan het begin van het traject werd een afspraak gemaakt. Als na het Definitief Ontwerp minder dan 70% van de woningen verkocht zouden worden, mocht de woningbouwcorporatie het hele project overnemen en naar eigen wens aanpassen. In ruil daarvoor verzorgde de woningbouwcorporatie de voorfinanciering.

Aangezien de gemeente bepaalt wie welke projecten ontwikkelt, is deze afspraak opgenomen in een intentieovereenkomst tussen De Kersentuin, gemeente en de woningbouwcorporatie.

Meer lezen: samenwerking met woningcorporatie

Subsidie: noodzaak of extra?

In totaal heeft De Kersentuin € 600.000 - € 700.000 aan subsidies binnengehaald. Die subsidies hebben verschillende rollen gespeeld.
  1. Het geld werd aangewend om de doelstellingen van De Kersentuin te verwezenlijken, zoals energiezuinige woningen, flexibele en daarmee levensloopbestendige woningen en dubbel grondgebruik.
  2. Als je in het begin van het proces al over eigen middelen beschikt, kun je veel meer zeggenschap houden in de ontwikkeling van de plannen. De SEV-subsidies hebben De Kersentuin daarbij flink geholpen. Zo kon De Kersentuin zelf de architect betalen (en die kosten later weer verrekenen). In die zin waren de subsidies noodzakelijk om serieus genomen te worden.
  3. Subsidie kun je gebruiken om meer subsidie te krijgen. Zo werken subsidiegevers; ten eerste krijg je meer bekendheid, ten tweede willen subsidiegevers graag meedoen als anderen je al als interessant project hebben bestempeld.

Hebben de kosten veel invloed bij het ontwerpproces?

Een van de bijzondere aspecten van zo'n langdurig en ingewikkeld proces is dat deelnemers soms heel verschillend terugkijken. Bij de Kersentuiners komt dat het sterkst naar voren als het gaat om de rol van geld in het hele proces.

De ťťn zegt over het project als geheel: "De kosten hebben nooit een rol gespeeld, en dat was uitermate prettig. Wij hadden zelf eigenlijk geen goed overzicht, en dachten dat de woningbouwcorporatie dat wel had. Dat bleek niet zo te zijn. Toch is het uiteindelijk allemaal goed afgelopen. Maar als we bijvoorbeeld hadden geweten dat de parkeergarage € 1 miljoen had gekost, was die er op voorhand nooit gekomen."

Anderen zijn het daar helemaal niet mee eens. Volgens een ander hebben de kosten wel degelijk af en toe een doorslaggevende rol gespeeld (Verder lezen: De ambities). En weer een ander benadrukt dat het bestuur wel degelijk altijd zicht heeft gehad op de kosten.

Hoe bepaal je de verkoopprijs?

Toen het plan was getekend, is aan een aantal makelaars gevraagd voor alle woningtypen een prijs aan te geven. Die prijzen zijn vertaald in verhoudingsgetallen, bijvoorbeeld: de prijs van woningtype A is 1,3 x de prijs van woningtype B. De verhoudingsgetallen van de verschillende makelaars zijn gecombineerd. Het resultaat is losgelaten op de stichtingskosten, daaruit rolde een prijs per woningtype.

Waarom konden de makelaars niet direct een prijs per woningtype geven? Bouwen in eigen beheer is goedkoper dan kopen van een projectontwikkelaar, wat de standaard is. En marktprijzen zijn gebaseerd op de standaardsituatie. Met andere woorden: aangezien de Kersentuin geen winstdoelstelling had, werkte de vereniging niet met een marge in de verkoopprijs (overigens wel met een potje 'onvoorzien').

Deze methode was een suggestie van de procesbegeleiders (BIEB). Hiermee werd een onafhankelijke prijsstelling van de verschillende woningtypes gegarandeerd.

Risico's: verkoopbaarheid en faillissement aannemer

Bij een bouwproject loop je verschillende risico's.

Ten eerste de verkoopbaarheid van de woningen. Ook als dit risico wordt afgedekt (via een achtervangconstructie), is het natuurlijk een niet te verwaarlozen aspect. Je krijgt te maken met stijgende bouwprijzen, zeker als het project langer loopt dan oorspronkelijk gepland. Bovendien haken mensen om allerlei redenen af tijdens de rit. Dus als je begint met evenveel potentiŽle kopers als huizen in het plan, heb je later toch extra kopers nodig.

Een ander belangrijk risico is een eventueel faillissement van de aannemer. Als je een aannemer inschakelt met een certificaat van het Garantie Instituut Woningbouw, wordt het project afgebouwd als de aannemer failliet gaat. Maar je planning loopt natuurlijk behoorlijk in de soep. Het is dus belangrijk om te kijken of een aannemer financieel solide is.

Zijn hier speciale hypotheken voor?

Dat is niet nodig; op het moment dat je voor financiering aanklopt bij de bank, is het project al zo vergevorderd dat de bank het beschouwt als een 'normaal' geval. Wel kwam de Kersentuin in aanmerking voor een Groene hypotheek.
Er is geprobeerd om korting te bedingen bij het afsluiten van meer hypotheken tegelijk, maar hier zijn geen echt spectaculaire deals uitgekomen.
De notaris heeft wel veel gratis voorwerk voor de vereniging gedaan (bijvoorbeeld het opstellen van statuten) in ruil voor het passeren van alle koopaktes.


< Verder lezen: adviseurs en uitvoerders
< Naar inhoud handreiking




Laatst bezochte pagina's



Huidige pagina
Het Geld

Snel naar...
Home
Contact
Colofon